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　　《經(jīng)濟(jì)法》第四章高頻知識(shí)點(diǎn)：買賣合同

　　一、買賣合同

　　(一)雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

　　1、交付標(biāo)的物

　　(1)出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限交付標(biāo)的物。當(dāng)事人約定交付期限的，出賣人可以在該交付期限內(nèi)的任何時(shí)間交付。當(dāng)事人沒有約定標(biāo)的物的交付期限或者約定不明確的，依照法律規(guī)定執(zhí)行。標(biāo)的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時(shí)間為交付時(shí)間。

　　(2)出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的地點(diǎn)交付標(biāo)的物。當(dāng)事人沒有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確，根據(jù)《民法典》又無(wú)法確定的，適用下列規(guī)定：

　?、贅?biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)?，出賣人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人以運(yùn)交給買受人。

　?、跇?biāo)的物不需要運(yùn)輸，出賣人和買受人訂立合同時(shí)知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的，岀賣人應(yīng)當(dāng)在該地點(diǎn)交付標(biāo)的物;不知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的，應(yīng)當(dāng)在出賣人訂立合同時(shí)的營(yíng)業(yè)地交付標(biāo)的物。

　　2、轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)

　　(1)岀賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的義務(wù)。故交付標(biāo)的物時(shí)，標(biāo)的物必須是屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分的物。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，不得隨意轉(zhuǎn)讓，應(yīng)依照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　(2)標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定的除外。出賣具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的計(jì)算機(jī)軟件等標(biāo)的物的，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的以外，該標(biāo)的物的知識(shí)產(chǎn)權(quán)不屬于買受人。

　　(3)如果出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重買賣合同，原則上各個(gè)買賣合同均屬有效。一物多賣所有權(quán)確定規(guī)則：

　　類型一：普通動(dòng)產(chǎn)

　　在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：

　　①先行受領(lǐng)交付的買受人獲得所有權(quán);

　?、诰词茴I(lǐng)交付，先行支付價(jià)款的買受人有權(quán)要求履行;

　?、劬词茴I(lǐng)交付，也未支付價(jià)款，依法成立在先合同的買受人有權(quán)要求履行(交付標(biāo)的物)。

　　【總結(jié)】先交付→先付款→先簽合同。

　　類型二：特殊動(dòng)產(chǎn)

　　出賣人就同一船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：

　　①先行受領(lǐng)交付的買受人有權(quán)要求履行;

　?、诰词茴I(lǐng)交付，先行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買受人有權(quán)要求履行;

　　③均未受領(lǐng)交付，也未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依法成立在先合同的買受人有權(quán)要求履行;

　?、艹鲑u人將標(biāo)的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)交付的買受人有權(quán)請(qǐng)求將標(biāo)的物所有權(quán)登記在自己名下。

　　3、標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

　　標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，是指在買賣合同生效后，由于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致標(biāo)的物發(fā)生毀損、滅失的情形。

　　【注意】可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致標(biāo)的物毀損、滅失，不屬于風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，應(yīng)當(dāng)按照違約責(zé)任或者侵權(quán)責(zé)任處理。

　　(1)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

　　(2)有違約存在的情形

　?、僖蛸I受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付(如已按照約定置于交付地點(diǎn)，買受人違反約定沒有收取)，買受人應(yīng)當(dāng)自“違反約定之日起”承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。

　?、谝驑?biāo)的物不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由“出賣人”承擔(dān)。(違約在先)

　?、蹣?biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)的，不影響因出賣人履行債務(wù)不符合約定，買受人要求其承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。

　　(3)在途標(biāo)的物

　　出賣人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定的以外，毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自合同成立之日起由“買受人”承擔(dān)。

　　【注意】出賣人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，在合同成立時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買受人，出賣人負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(4)未約定交付地點(diǎn)

　　當(dāng)事人沒有約定交付地點(diǎn)或約定不明，標(biāo)的物需要運(yùn)輸，出賣人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人后風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

　　(5)單證和資料未交付

　　出賣人未按照約定交付有關(guān)標(biāo)的物的單證和資料的，不影響標(biāo)的物毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。

　　4、標(biāo)的物的檢驗(yàn)

　　5、價(jià)款支付

　　買受人應(yīng)當(dāng)按照約定的數(shù)額、地方、時(shí)間支付價(jià)款。

　　出賣人多交標(biāo)的物的，買受人可以接收或者拒絕接收多交的部分。買受人接收多交部分的，按照合同的價(jià)格支付價(jià)款;買受人拒絕接收多交部分的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出賣人。

　　6、買賣合同的特別解除規(guī)則

　　(1)因標(biāo)的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及于從物。因標(biāo)的物的從物不符合約定被解除的，解除的效力不及于主物。

　　(2)標(biāo)的物為數(shù)物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除，但該物與他物分離使標(biāo)的物的價(jià)值顯受損害的，當(dāng)事人可以就數(shù)物解除合同。

　　(3)分期付款的買受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的20%的，出賣人可以要求買受人一并支付到期與未到期的全部?jī)r(jià)款或者解除合同。

　　【提示】出賣人解除合同的，雙方應(yīng)當(dāng)互相返還財(cái)產(chǎn)，出賣人可以向買受人要求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)。

　　(4)分批交付

　?、俪鲑u人分批交付標(biāo)的物的，出賣人對(duì)其中一批標(biāo)的物不交付或者交付不符合約定，致使該批標(biāo)的物不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以就該批標(biāo)的物解除。

　?、诔鲑u人不交付其中一批標(biāo)的物或者交付不符合約定，致使之后其他各批標(biāo)的物的交付不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以就該批以及之后其他各批標(biāo)的物解除。

　　③買受人如果就其中一批標(biāo)的物解除，該批標(biāo)的物與其他各批標(biāo)的物相互依存的，可以就已經(jīng)交付和未交付的各批標(biāo)的物解除。

　　(二)特種買賣合同

　　1、分期付款買賣合同

　　分期付款的買受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的1 / 5 , 經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未支付到期價(jià)款的，出賣人可以請(qǐng)求買受人一并支付到期與未到期的全部?jī)r(jià)款或者解除合同。出賣人解除合同的，雙方應(yīng)互相返還財(cái)產(chǎn)，出賣人可以向買受人請(qǐng)求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)。分期付款要求買受人將應(yīng)付的總價(jià)款在一定期限內(nèi)至少分三次向出賣人支付。

　　2、憑樣品買賣合同

　　憑樣品買賣的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)封存樣品，并可以對(duì)樣品質(zhì)量予以說明。出賣人交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)與樣品及其說明的質(zhì)量相同。憑樣品買賣的買受人不知道樣品有隱蔽瑕疵的，即使交付的標(biāo)的物與樣品相同，出賣人交付的標(biāo)的物的質(zhì)量仍然應(yīng)當(dāng)符合同種標(biāo)的物的通常標(biāo)準(zhǔn)。

　　3、試用買賣合同

　　(1)試用買賣的當(dāng)事人可以約定標(biāo)的物的試用期間。對(duì)試用期間沒有約定或者約定不明確，依照《民法典》的有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，由出賣人確定。

　　(2)試用買賣的買受人在試用期內(nèi)可以購(gòu)買標(biāo)的物，也可以拒絕購(gòu)買。

　　(3)買賣合同存在下列約定內(nèi)容之一的，不屬于試用買賣：

　?、偌s定標(biāo)的物經(jīng)過試用或者檢驗(yàn)符合一定要求時(shí)，買受人應(yīng)當(dāng)購(gòu)買標(biāo)的物;

　?、诩s定第三人經(jīng)試驗(yàn)對(duì)標(biāo)的物認(rèn)可時(shí)，買受人應(yīng)當(dāng)購(gòu)買標(biāo)的物;

　　③約定買受人在一定期間內(nèi)可以調(diào)換標(biāo)的物;

　?、芗s定買受人在一定期間內(nèi)可以退還標(biāo)的物。

　　(4)試用期間屆滿，買受人對(duì)是否購(gòu)買標(biāo)的物未作表示的，視為購(gòu)買。

　　(5)買受人已支付部分或全部?jī)r(jià)款，或?qū)?biāo)的物實(shí)施了出賣、出租、設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等非試用行為的，應(yīng)視為同意購(gòu)買。

　　4、以招標(biāo)投標(biāo)方式訂立的買賣合同

　　5、商品房買賣合同

　　(1)銷售廣告的性質(zhì)認(rèn)定

　　①一般情形：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)。

　?、诶馇樾危壕蜕唐贩块_發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，視為要約。

　　(2)商品房預(yù)售合同的效力

　　①預(yù)售許可

　　出賣人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的，合同無(wú)效，但是在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效。

　　②商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件，當(dāng)事人另有約定的除外。

　　(3)法定解除情形

　?、僖蚍课葜黧w結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格;

　　②因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用;

　?、鄯课萏變?nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對(duì)值超過3%的;

　?、艹鲑u人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行;

　?、菁s定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。(開發(fā)商未通過國(guó)土規(guī)劃局的審批，無(wú)法向業(yè)主辦理過戶登記。)

　　(4)與貸款合同效力關(guān)系

　?、儋J款合同未能訂立，導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的，則當(dāng)事人可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的情況下，由該當(dāng)事人賠償損失。

　　②商品房買賣合同無(wú)效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應(yīng)相應(yīng)解除。

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