出租人的會計(jì)處理

　　一、出租人的租賃分類

　　出租人應(yīng)當(dāng)在租賃開始日將租賃分為融資租賃和經(jīng)營租賃。

　　租賃開始日，是指租賃合同簽署日與租賃各方就主要租賃條款作出承諾日中的較早者。

　　融資租賃，是指實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移了與租賃資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的幾乎全部風(fēng)險和報酬的租賃。其所有權(quán)最終可能轉(zhuǎn)移，也可能不轉(zhuǎn)移。

　　經(jīng)營租賃，是指除融資租賃以外的其他租賃。

　　在租賃開始日后，出租人無需對租賃的分類進(jìn)行重新評估，除非發(fā)生租賃變更。租賃資產(chǎn)預(yù)計(jì)使用壽命、預(yù)計(jì)余值等會計(jì)估計(jì)變更或發(fā)生承租人違約等情況變化的，出租人不對租賃的分類進(jìn)行重新評估。

　　一項(xiàng)租賃屬于融資租賃還是經(jīng)營租賃取決于交易的實(shí)質(zhì)，而不是合同的形式。如果一項(xiàng)租賃實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移了與租賃資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的幾乎全部風(fēng)險和報酬，出租人應(yīng)當(dāng)將該項(xiàng)租賃分類為融資租賃。

　　一項(xiàng)租賃存在下列一種或多種情形的，通常分類為融資租賃：

　　1、在租賃期屆滿時，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人。

　　2、承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購買價款與預(yù)計(jì)行使選擇權(quán)時租賃資產(chǎn)的公允價值相比足夠低，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將行使該選擇權(quán)。

　　3、資產(chǎn)的所有權(quán)雖然不轉(zhuǎn)移，但租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分。

　　4、在租賃開始日，租賃收款額的現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于租賃資產(chǎn)的公允價值。

　　5、租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。

　　一項(xiàng)租賃存在下列一項(xiàng)或多項(xiàng)跡象的，也可能分類為融資租賃：

　　1、若承租人撤銷租賃，撤銷租賃對出租人造成的損失由承租人承擔(dān)。

　　2、資產(chǎn)余值的公允價值波動所產(chǎn)生的利得或損失歸屬于承租人。

　　3、承租人有能力以遠(yuǎn)低于市場水平的租金繼續(xù)租賃至下一期間。

　　轉(zhuǎn)租出租人應(yīng)當(dāng)基于原租賃產(chǎn)生的使用權(quán)資產(chǎn)，而不是原租賃的標(biāo)的資產(chǎn)，對轉(zhuǎn)租賃進(jìn)行分類。但是，原租賃為短期租賃，且轉(zhuǎn)租出租人應(yīng)用簡化處理的，轉(zhuǎn)租出租人應(yīng)當(dāng)將該轉(zhuǎn)租賃分類為經(jīng)營租賃。

　　二、 出租人對融資租賃的會計(jì)處理

　　在租賃期開始日，出租人應(yīng)當(dāng)對融資租賃確認(rèn)應(yīng)收融資租賃款，并終止確認(rèn)融資租賃資產(chǎn)。

　　出租人對應(yīng)收融資租賃款進(jìn)行初始計(jì)量時，應(yīng)當(dāng)以租賃投資凈額作為應(yīng)收融資租賃款的入賬價值。

　　租賃投資凈額為未擔(dān)保余值和租賃期開始日尚未收到的租賃收款額按照租賃內(nèi)含利率折現(xiàn)的現(xiàn)值之和。

　　(一)租賃收款額，是指出租人因讓渡在租賃期內(nèi)使用租賃資產(chǎn)的權(quán)利而應(yīng)向承租人收取的款項(xiàng)，包括：

　　1、承租人需支付的固定付款額及實(shí)質(zhì)固定付款額，存在租賃激勵的，扣除租賃激勵相關(guān)金額;

　　2、取決于指數(shù)或比率的可變租賃付款額，該款項(xiàng)在初始計(jì)量時根據(jù)租賃期開始日的指數(shù)或比率確定;

　　3、購買選擇權(quán)的行權(quán)價格，前提是合理確定承租人將行使該選擇權(quán);

　　4、承租人行使終止租賃選擇權(quán)需支付的款項(xiàng)，前提是租賃期反映出承租人將行使終止租賃選擇權(quán);

　　5、由承租人、與承租人有關(guān)的一方以及有經(jīng)濟(jì)能力履行擔(dān)保義務(wù)的獨(dú)立第三方向出租人提供的擔(dān)保余值。

　　在轉(zhuǎn)租的情況下，若轉(zhuǎn)租的租賃內(nèi)含利率無法確定，轉(zhuǎn)租出租人可采用原租賃的折現(xiàn)率(根據(jù)與轉(zhuǎn)租有關(guān)的初始直接費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整)計(jì)量轉(zhuǎn)租投資凈額。

　　(二)出租人應(yīng)當(dāng)按照固定的周期性利率計(jì)算并確認(rèn)租賃期內(nèi)各個期間的利息收入。

　　(三)出租人應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第22號——金融工具確認(rèn)和計(jì)量》和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第23號——金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移》的規(guī)定，對應(yīng)收融資租賃款的終止確認(rèn)和減值進(jìn)行會計(jì)處理。出租人將應(yīng)收融資租賃款或其所在的處置組劃分為持有待售類別的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第42號——持有待售的非流動資產(chǎn)、處置組和終止經(jīng)營》進(jìn)行會計(jì)處理。

　　(四) 出租人取得的未納入租賃投資凈額計(jì)量的可變租賃付款額應(yīng)當(dāng)在實(shí)際發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損益。

　　(五)生產(chǎn)商或經(jīng)銷商作為出租人的融資租賃，在租賃期開始日，該出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃資產(chǎn)公允價值與租賃收款額按市場利率折現(xiàn)的現(xiàn)值兩者孰低確認(rèn)收入，并按照租賃資產(chǎn)賬面價值扣除未擔(dān)保余值的現(xiàn)值后的余額結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

　　生產(chǎn)商或經(jīng)銷商出租人為取得融資租賃發(fā)生的成本，應(yīng)當(dāng)在租賃期開始日計(jì)入當(dāng)期損益。

　　(六) 融資租賃發(fā)生變更且同時符合下列條件的，出租人應(yīng)當(dāng)將該變更作為一項(xiàng)單獨(dú)租賃進(jìn)行會計(jì)處理：

　　1、該變更通過增加一項(xiàng)或多項(xiàng)租賃資產(chǎn)的使用權(quán)而擴(kuò)大了租賃范圍;

　　2、增加的對價與租賃范圍擴(kuò)大部分的單獨(dú)價格按該合同情況調(diào)整后的金額相當(dāng)。

　　(七) 融資租賃的變更未作為一項(xiàng)單獨(dú)租賃進(jìn)行會計(jì)處理的，出租人應(yīng)當(dāng)分別下列情形對變更后的租賃進(jìn)行處理：

　　1、假如變更在租賃開始日生效，該租賃會被分類為經(jīng)營租賃的，出租人應(yīng)當(dāng)自租賃變更生效日開始將其作為一項(xiàng)新租賃進(jìn)行會計(jì)處理，并以租賃變更生效日前的租賃投資凈額作為租賃資產(chǎn)的賬面價值;

　　2、假如變更在租賃開始日生效，該租賃會被分類為融資租賃的，出租人應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第22號——金融工具確認(rèn)和計(jì)量》關(guān)于修改或重新議定合同的規(guī)定進(jìn)行會計(jì)處理。

　　三、出租人對經(jīng)營租賃的會計(jì)處理

　　1、在租賃期內(nèi)各個期間，出租人應(yīng)當(dāng)采用直線法或其他系統(tǒng)合理的方法，將經(jīng)營租賃的租賃收款額確認(rèn)為租金收入。其他系統(tǒng)合理的方法能夠更好地反映因使用租賃資產(chǎn)所產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的消耗模式的，出租人應(yīng)當(dāng)采用該方法。

　　2、出租人發(fā)生的與經(jīng)營租賃有關(guān)的初始直接費(fèi)用應(yīng)當(dāng)資本化，在租賃期內(nèi)按照與租金收入確認(rèn)相同的基礎(chǔ)進(jìn)行分?jǐn)?，分期?jì)入當(dāng)期損益。

　　3、對于經(jīng)營租賃資產(chǎn)中的固定資產(chǎn)，出租人應(yīng)當(dāng)采用類似資產(chǎn)的折舊政策計(jì)提折舊;對于其他經(jīng)營租賃資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)該資產(chǎn)適用的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則，采用系統(tǒng)合理的方法進(jìn)行攤銷。出租人應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第8號——資產(chǎn)減值》的規(guī)定，確定經(jīng)營租賃資產(chǎn)是否發(fā)生減值，并進(jìn)行相應(yīng)會計(jì)處理。

　　4、出租人取得的與經(jīng)營租賃有關(guān)的未計(jì)入租賃收款額的可變租賃付款額，應(yīng)當(dāng)在實(shí)際發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損益。

　　5、經(jīng)營租賃發(fā)生變更的，出租人應(yīng)當(dāng)自變更生效日起將其作為一項(xiàng)新租賃進(jìn)行會計(jì)處理，與變更前租賃有關(guān)的預(yù)收或應(yīng)收租賃收款額應(yīng)當(dāng)視為新租賃的收款額。

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