【土地增值稅的稅率、應稅收入和扣除項目】

　　一、稅率

　　土地增值稅采用四級超率累進稅率。本稅種的累進依據(jù)為增值額與扣除項目金額之間的比率。

　　【提示】土地增值稅采用四級超率累進稅率，是我國唯一一個采用超率累進稅率的稅種。

　　【建議】記憶土地增值稅的稅率表，考試時有時不提供該稅率表。

　　級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率速算扣除系數(shù)(%)

　　1不超過50%的部分30%0

　　2超過50%~100%的部分40%5

　　3超過100%~200%的部分50%15

　　4超過200%的部分60%35

　　二、應稅收入

　　納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的應稅收入，包括轉讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。從形式上看包括貨幣收入、實物收入和其他收入。非貨幣收入要折合成貨幣金額計入收入總額。

　　三、扣除項目(重要)

　　1. 取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉讓和存量房地產(chǎn)轉讓)

　　包括地價款和取得土地使用權時按國家規(guī)定繳納的有關費用。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

　　2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉讓)

　　包括土地征用及拆遷補償費(土地征用費、耕地占用稅等)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。

　　3. 房地產(chǎn)開發(fā)費用(適用新建房轉讓)

　　(1)納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

　　(2)納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的(包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況)

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述(1)、(2)項所述兩種辦法。

　　4. 與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金(適用新建房轉讓和存量房地產(chǎn)轉讓)

　　包括轉讓房地產(chǎn)時繳納的城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。

　　5. 財政部規(guī)定的其他扣除項目(適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建房轉讓)

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　6. 舊房及建筑物的評估價格(適用存量房地產(chǎn)轉讓)

　　稅法規(guī)定，納稅人轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(不含增值稅)，作為扣除項目金額計征土地增值稅。

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

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