1、AS公司為增值稅一般納稅人，土地使用權、不動產及不動產經營租賃服務適用的增值稅率為11%，采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，假定按年計提折舊和進行攤銷。AS公司適用的所得稅稅率為25%，按凈利潤的10%提取盈余公積。有關資料如下：

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　　(1)2×12年10月2日以1 000萬元購入一宗土地使用權，預計使用年限為50年(與稅法相同)，取得當日即開始建造一棟寫字樓。2×13年12月寫字樓建造完成并交付公司管理部門使用，建造成本為50 000萬元(包含建造期間土地使用權的攤銷)、預計使用年限為40年(與稅法相同)。寫字樓和土地使用權的預計凈殘值均為零，均采用直線法計提折舊和攤銷(與稅法相同)。

　　(2)2×14年12月18日，AS公司與BS公司簽訂租賃合同，合同約定，AS公司將上述寫字樓整體出租給BS公司，租期為3年，不含稅年租金為2 000萬元，從2×15年起每年年末支付。2×14年12月31日為租賃期開始日。寫字樓和土地使用權的原預計使用壽命、預計凈殘值和折舊(攤銷)方式不變。2×15年支付寫字樓的修理費用2萬元。

　　<1> 、編制2×14年12月31日將寫字樓及其土地使用權轉為投資性房地產的會計分錄。

　　<2> 、編制2×15年收到租金(假定按年確認收入)、投資性房地產計提折舊和攤銷、支付寫字樓修理費用的相關會計分錄;計算2×15年末投資性房地產在會計報表中的列示金額以及影響2×15年營業(yè)利潤的金額。

　　<3> 、假定租賃期滿后收回轉為自用辦公樓，編制投資性房地產轉為自用房地產的有關會計分錄。

　　<4> 、假定租賃期滿后將其出售，售價為60 000萬元，編制處置投資性房地產的有關會計分錄(不考慮處置時的相關稅費)。

　　<5> 、假定2×16年1月1日，AS公司認為，出租給BS公司使用的寫字樓，其所在地的房地產交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定對該項投資性房地產由成本模式轉換為公允價值模式計量。2×15年12月31日，該寫字樓的公允價值為55 000萬元，土地使用權的公允價值為5 000萬元。編制2×16年1月1日追溯調整的會計分錄。

　　2、甲公司將該寫字樓經營租賃給乙公司，租賃期為1年，年租金為300萬元，租金于每年年末結清。租賃期開始日為2013年1月1日。租賃期間，由甲企業(yè)提供該寫字樓的日常維護。該寫字樓的原造價為3 000萬元，按直線法計提折舊，使用壽命為30年，預計凈殘值為零，已計提折舊1 000萬元，賬面價值為2 000萬元。甲企業(yè)采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。

　　2013年12月，該辦公樓發(fā)生減值跡象，經減值測試，其可收回金額為1 700萬元;2013年共發(fā)生日常維護費用40萬元，均以銀行存款支付。

　　2014年1月1日，甲企業(yè)決定于當日開始對該寫字樓進行再開發(fā)，開發(fā)完成后將繼續(xù)用于經營租賃。

　　2014年4月20日，甲企業(yè)與丙公司簽訂經營租賃合同，約定自2014年7月1日起將寫字樓出租給丙公司。租賃期為2年，年租金為500萬元，租金每半年支付一次。

　　2014年6月30日，該寫字樓再開發(fā)完成，共發(fā)生支出200萬元，均以銀行存款支付?，F預計該項投資性房地產尚可使用年限為25年，預計凈殘值為零，折舊方法仍為直線法(假定不考慮相關稅費及其他相關因素的影響)。

　　<1> 、編制2013年1月1日甲企業(yè)出租寫字樓的有關會計分錄;

　　<2> 、編制2013年12月31日該投資性房地產的有關會計分錄;

　　<3> 、編制2014年甲企業(yè)該投資性房地產再開發(fā)的有關會計分錄;

　　<4> 、編制2014年12月31日該投資性房地產的有關會計分錄。

　　三、綜合題

　　1、

　　【正確答案】

　　借：投資性房地產——寫字樓　 50 000

　　——土地使用權　1 000

　　累計折舊　 　　 (50 000/40)1 250

　　累計攤銷　 　　 (1 000/50×27/12)45

　　貸：固定資產　 　50 000

　　無形資產　　 1 000

　　投資性房地產累計折舊　 1 250

　　投資性房地產累計攤銷　 　 45(3分)

　　【正確答案】

　　借：銀行存款　 2 220

　　貸：其他業(yè)務收入　 2 000

　　應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)220(0.5分)

　　借：其他業(yè)務成本　 1 270

　　貸：投資性房地產累計折舊　(50 000/40)1250

　　投資性房地產累計攤銷　 (1 000/50)20(1分)

　　借：其他業(yè)務成本　2

　　貸：銀行存款　 2(0.5分)

　　2×15年末投資性房地產在會計報表中的列示金額=(50 000+1 000)-(1 250+45)-(1 250+20)=48 435(萬元)(0.5分)

　　影響2×15年營業(yè)利潤的金額=2 000-1 270-2=728(萬元)(0.5分)

　　【正確答案】

　　借：固定資產　 50 000

　　無形資產　 1 000

　　投資性房地產累計折舊　(1 250+1 250×3)5 000

　　投資性房地產累計攤銷　 (45+20×3)105

　　貸：投資性房地產——寫字樓　 50 000

　　——土地使用權　 1 000

　　累計折舊　 5 000

　　累計攤銷　　 105(4分)

　　【正確答案】

　　借：銀行存款　 66 600

　　貸：其他業(yè)務收入 　 60 000

　　應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)6 600

　　借：其他業(yè)務成本　 45 895

　　投資性房地產累計折舊　(1 250+1 250×3)5 000

　　投資性房地產累計攤銷 (45+20×3)105

　　貸：投資性房地產——寫字樓　 50 000

　　——土地使用權 1 000(4分)

　　【正確答案】

　　投資性房地產由成本模式變更為公允價值模式計量的追溯調整分錄為：

　　借：投資性房地產——寫字樓(成本) 　50 000

　　——土地使用權(成本)　 1 000

　　投資性房地產——公允價值變動　(5 000+4 000)9 000

　　投資性房地產累計折舊　 (1 250×2)2 500

　　投資性房地產累計攤銷　 (45+20)65

　　貸：投資性房地產　 51 000

　　遞延所得稅負債　 (11 565×25%)2 891.25

　　盈余公積　 (11 565×75%×10%)867.375

　　利潤分配——未分配利潤 (11 565×75%×90%)7 806.375(4分)

　　【答案解析】 遞延所得稅負債的理解：2×16年1月1日，投資性房地產的公允價值為55 000+5 000=60 000(萬元)，計稅基礎為51 000-2 500-65=48 435(萬元)，形成暫時性差異60 000-48 435=11 565(萬元)。所以確認遞延所得稅負債11 565×25%=2 891.25(萬元)。

　　2、

　　【正確答案】 2013年1月1日：

　　借：投資性房地產——寫字樓　　3 000

　　累計折舊　　　　1 000

　　貸：固定資產　　3 000

　　投資性房地產累計折舊　　1 000(4分)

　　【正確答案】 2013年12月31日：

　　借：銀行存款　　300

　　貸：其他業(yè)務收入　　　　300(1分)

　　借：其他業(yè)務成本　　100

　　貸：投資性房地產累計折舊　　100(1分)

　　借：其他業(yè)務成本　　40

　　貸：銀行存款　　　　40(1分)

　　借：資產減值損失　　200

　　貸：投資性房地產減值準備　　200(1分)

　　【答案解析】 注意：投資性房地產的日常修理費用，應該直接計入當期損益，通過其他業(yè)務成本核算。

　　【正確答案】 2014年1月1日至6月30日：

　　借：投資性房地產——寫字樓(在建)　　1 700

　　投資性房地產累計折舊　　1 100

　　投資性房地產減值準備　　200

　　貸：投資性房地產——寫字樓　　　3 000(2分)

　　借：投資性房地產——寫字樓(在建)　200

　　貸：銀行存款　　200(1分)

　　2014年6月30日該寫字樓再開發(fā)完成：

　　借：投資性房地產——寫字樓　　1 900

　　貸：投資性房地產——寫字樓(在建)1 900(2分)

　　【正確答案】 2014年12月31日：

　　借：銀行存款　　 250

　　貸：其他業(yè)務收入　250(3分)

　　借：其他業(yè)務成本　　[1 900/25×(6/12)]38

　　貸：投資性房地產累計折舊　　　 38(2分)

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