計(jì)算分析題

　　54.

　　鐘老師與他人合資成立的稅務(wù)師事務(wù)所于2017年順利開張，進(jìn)入2018年發(fā)展很是迅速，場(chǎng)所不敷使用，便采取以下措施：鐘老師將原值20萬元的一套自有舊居自年初起提供給事務(wù)所使用。

　　(其他相關(guān)資料：計(jì)算房屋余值的扣除比例為30%)

　　要求：根據(jù)上述資料，按序號(hào)回答下列問題，如有計(jì)算，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

　　(1)假設(shè)鐘老無償提供舊居，計(jì)算事務(wù)所本年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。

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　　(2)假設(shè)鐘老師出租舊居供事務(wù)所職員居住，年租金5萬元(不含增值稅，下同)，計(jì)算其本年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。

　　(3)假設(shè)鐘老師利用舊居為事務(wù)所提供倉(cāng)儲(chǔ)保管服務(wù)，年保管費(fèi)5萬元，計(jì)算其本年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。(2011年考題改編)

　　答案：

　　(1)事務(wù)所無償使用鐘老師舊居應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=20×(1-30%)×1.2%=0.17(萬元)

　　(2)鐘老師出租舊居應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=5×4%=0.2(萬元)

　　(3)鐘老師利用舊居提供倉(cāng)儲(chǔ)保管服務(wù)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=20×(1-30%)×1.2%=0.17(萬元)。

　　解析：

　　55.

　　某縣房地產(chǎn)開發(fā)公司(增值稅一般納稅人)發(fā)生如下業(yè)務(wù)：

　　(1)2017年1月通過競(jìng)拍取得縣城一處占地面積為20000平方米的土地使用權(quán)，支付土地出讓金3500萬元并按規(guī)定繳納契稅，支付的土地出讓金已取得省級(jí)財(cái)政部門監(jiān)制的財(cái)政票據(jù)。

　　(2)自2018年2月開始在取得的該土地上建造寫字樓，由于逾期幵發(fā)繳納土地閑置費(fèi)100萬元;建造寫字樓工程款合計(jì)為1500萬元，并于當(dāng)年8月31日完工;根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)5%的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，對(duì)方按實(shí)際收取的工程款開具發(fā)票。

　　(3)與該開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用40萬元、管理費(fèi)用60萬元、財(cái)務(wù)費(fèi)用100萬元，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用中包括向金融機(jī)構(gòu)貸款利息支出80萬元以及超過貸款期限加罰的利息20萬元，利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，并且能夠按照房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

　　(4)2018年12月銷售寫字樓的70%并簽訂了銷售合同，取得含增值稅銷售收入合計(jì)9800萬元，假設(shè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金為66.82萬元;2019年2月底將寫字樓剩余的30%對(duì)外出租，簽訂為期3年的租賃合同，約定每年收取不含增值稅租金120萬元，當(dāng)年實(shí)際取得不含稅租金收入100萬元。

　　(其他相關(guān)資料:當(dāng)?shù)匾?guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%，契稅稅率為3%)

　　要求:根據(jù)上述資料，按序號(hào)回答下列問題，如有計(jì)算，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

　　(1)簡(jiǎn)要說明主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)垓項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的理由;

　　(2)計(jì)算進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額;

　　(3)計(jì)算進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的開發(fā)成本;

　　(4)計(jì)算進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的開發(fā)費(fèi)用;

　　(5)計(jì)算上述業(yè)務(wù)應(yīng)繳納的土地增值稅。

　　答案：

　　(1)稅法規(guī)定已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

　　(2)要根據(jù)配比原則計(jì)算當(dāng)期可扣除的項(xiàng)目金額，可扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=3500×(1+3%)×70%=2523.5(萬元);房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)公司在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計(jì)算扣除;則可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=1500×(1-5%)×70%=997.5(萬元)。

　　(4)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)，對(duì)于超過貸款期限加罰的利息不允許扣除;則可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=80×70%+(2523.5+997.5)×4%=196.84(萬元)。

　　(5)對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除;則可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2523.5+997.5+196.84+66.82+(2523.5+997.5)×20%=4488.86(萬元)

　　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳納的增值稅=(9800-3500×70%)÷(1+10%)×10%=668.18(萬元)

　　增值額=9800-668.18-4488.86=4642.96(萬元)

　　增值率=4642.96÷4488.86×100%=103.43%

　　應(yīng)繳納土地增值稅=4642.96×50.%-4488.86×15%=1648.15(萬元)。

　　解析：

　　56.

　　甲食品加工廠2018年擁有房產(chǎn)原值共計(jì)5000萬元，部分房產(chǎn)的具體情況如下：

　　(1)年初將一棟原值為1000萬元的房產(chǎn)用于對(duì)外投資聯(lián)營(yíng)，參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

　　(2)6月中旬將一棟原值為200萬元的倉(cāng)庫用于對(duì)外出租，每月不含增值稅租金收入5萬元。

　　(3)年初對(duì)一棟原值為1000萬元的辦公樓進(jìn)行改建，更換了電梯設(shè)備，將原值50萬元的舊電梯更換為100萬元的新電梯;新增了中央空調(diào)，價(jià)值10萬元，2月底完工并辦理了驗(yàn)收手續(xù)。

　　(其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)厥≌?guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的扣除比例為30%)

　　要求：計(jì)算甲食品加工廠2018年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。

　　答案：

　　(1)對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，由被投資方按照房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)繳納房產(chǎn)稅。因此，甲食品加工廠作為投資方，無須繳納此部分房產(chǎn)的房產(chǎn)稅。

　　(2)出租的房產(chǎn)，出租前按照房產(chǎn)余值計(jì)算應(yīng)納房產(chǎn)稅;自交付出租房產(chǎn)的次月起，按照不含增值稅的租金收入計(jì)算應(yīng)納房產(chǎn)稅。

　　(3)更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;如果是更換易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，不改變房屋原值。甲食品加工廠2018年應(yīng)納房產(chǎn)稅=200×(1-30%)×l.2%×6/12+5×6×l2%+1000×(1-30%)×l.2%×2/12+(1000+100-50+10)×(1-30%)×l.2%×10/12+(5000-1000-200-1000)×(1-30%)×1.2%=36.78(萬元)。

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