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　　一、單項選擇題

　　1.2017年1月1日，甲公司資產管理部門外購一棟寫字樓用于出租，并于當日簽訂租賃協(xié)議。購置當日辦公樓的成本為3 200萬元，甲公司采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。租賃合同約定租期為2017年1月2日至2019年12月31日，年租金為360萬元。2017年12月31日寫字樓的公允價值為3 500萬元，甲公司2017年發(fā)生修理費40萬元，甲公司2017年該投資性房地產影響營業(yè)利潤的金額為(　)。

　　A.320萬元

　　B.602萬元

　　C.620萬元

　　D.660萬元

　　『正確答案』C

　　『答案解析』甲公司該投資性房地產影響營業(yè)利潤的金額=360-40+(3 500-3 200)=620(萬元)。

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　　2.下列關于投資性房地產的說法中，錯誤的是(　)。

　　A.投資性房地產應當按照成本模式或者公允價值模式進行初始計量

　　B.投資性房地產費用化的后續(xù)支出，計入當期損益(其他業(yè)務成本)

　　C.改擴建期間的投資性房地產不計提折舊

　　D.投資性房地產資本化后續(xù)支出期間，應當轉入“投資性房地產——在建”科目核算，并且停止折舊

　　『正確答案』A

　　『答案解析』投資性房地產應當按照成本進行初始計量。

　　3.甲企業(yè)于2019年12月31日購買一座建筑物，價款為1 420萬元，用銀行存款支付。2020年1月1日開始用于出租。年租金為200萬元，于每年年末支付。建筑物預計使用年限為50年，預計凈殘值為20萬元。甲企業(yè)將該建筑物劃分為投資性房地產，采用公允價值模式進行后續(xù)計量。2020年12月31日，該建筑物的公允價值為1 400萬元。不考慮相關稅費，該項投資性房地產對甲企業(yè)2020年度營業(yè)利潤的影響金額為(　)。

　　A.180萬元

　　B.200萬元

　　C.20萬元

　　D.140萬元

　　『正確答案』A

　　『答案解析』采用公允價值模式計量的投資性房地產不需計提折舊或攤銷，該項投資性房地產對甲企業(yè)2020年度營業(yè)利潤的影響額=200(年租金)-20(公允價值變動)=180(萬元)。

　　4.甲公司為房地產開發(fā)企業(yè)，2019年年初有一項對外出租的建筑物，作為投資性房地產核算，資產負債表列示金額為1 200萬元(其中，建筑物原價為1 700萬元，已累計計提折舊200萬元，已計提減值準備300萬元)。甲公司對投資性房地產采用成本模式進行后續(xù)計量。當年9月30日該投資性房地產租賃期滿收回，甲公司準備待其增值后對外出售。9月30日該項建筑物的公允價值為1 300萬元，假定不考慮轉換當年的折舊和減值等因素，下列會計處理正確的是(　)。

　　A.租賃期滿，投資性房地產轉為存貨，并按照1 300萬元入賬

　　B.轉換日存貨應與投資性房地產相關科目對應結轉，借記“開發(fā)產品”科目1 500萬元，同時貸記“存貨跌價準備”科目300萬元

　　C.轉換日投資性房地產應貸記的金額為1 300萬元，公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益

　　D.本年末“存貨”項目應列示的金額為1 200萬元

　　『正確答案』D

　　『答案解析』成本模式計量的投資性房地產轉為非投資性房地產，應按賬面價值確定非投資性房地產的入賬價值，但如果轉換為存貨，投資性房地產的減值準備不能對應結轉至存貨跌價準備。參考分錄：

　　借：開發(fā)產品　　　　　　　　1 200

　　投資性房地產減值準備　　　300

　　投資性房地產累計折舊　　　200

　　貸：投資性房地產　　　 　　1 700

　　5.下列關于處置投資性房地產的會計處理中，表述不正確的是(　)。

　　A.處置采用成本模式計量的投資性房地產時，應將其賬面價值轉入其他業(yè)務成本

　　B.企業(yè)處置投資性房地產時，應當將取得的價款計入其他業(yè)務收入

　　C.企業(yè)處置采用公允價值模式計量的投資性房地產時，原轉換日計入其他綜合收益的金額，應轉入投資收益

　　D.企業(yè)處置采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應當將累計公允價值變動轉入其他業(yè)務成本

　　『正確答案』C

　　『答案解析』企業(yè)處置采用公允價值模式計量的投資性房地產時，原轉換日計入其他綜合收益的金額，應轉入其他業(yè)務成本。

　　二、多項選擇題

　　1.房地產企業(yè)持有的下列資產中，應作為投資性房地產進行列報的有(　)。

　　A.對外出租的建筑物

　　B.完工后對外出售的在建建筑物

　　C.持有以備增值后轉讓的土地使用權

　　D.部分用于出租、部分自用，且可以單獨計價的出租房屋

　　『正確答案』AD

　　『答案解析』選項B、C，屬于房地產企業(yè)的存貨。對于房地產企業(yè)而言，只有對外出租的建筑物和土地使用權屬于其投資性房地產。

　　2.關于投資性房地產的后續(xù)計量模式的變更，下列說法不正確的有(　)。

　　A.企業(yè)將公允價值模式計量的投資性房地產轉為成本模式計量時，變更日公允價值與賬面價值的差額，應該調整期初留存收益

　　B.企業(yè)將成本模式計量的投資性房地產轉為公允價值模式計量時，應該按照前期差錯更正的原則處理

　　C.企業(yè)將公允價值模式計量的投資性房地產轉為成本模式計量時，應該按照賬面原值對應結轉，不產生差額

　　D.投資性房地產的后續(xù)計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』選項A、C，已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式;選項B，企業(yè)投資性房地產由成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理。

　　3.關于投資性房地產的后續(xù)計量，下列表述正確的有(　)。

　　A.投資性房地產一般應采用公允價值模式計量

　　B.采用成本模式計量的投資性房地產，發(fā)生減值跡象時，應以可收回金額為基礎計量減值損失的金額

　　C.采用公允價值模式計量的投資性房地產，期末公允價值發(fā)生嚴重下跌時，應將持續(xù)下跌的金額確認為當期的減值損失

　　D.已經(jīng)采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉換為成本模式

　　『正確答案』BD

　　『答案解析』選項A，投資性房地產一般采用成本模式計量，符合一定條件的，可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量;選項C，公允價值模式計量的投資性房地產不計提減值，發(fā)生公允價值下跌時，應確認公允價值變動損失。

　　4.下列有關投資性房地產確認時點或轉換日的確定，表述正確的有(　)。

　　A.準備增值后轉讓的土地使用權，確認時點為停止自用、準備增值后轉讓的日期

　　B.持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，確認時點為董事會或類似機構作出書面決議明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內不再發(fā)生變化的日期

　　C.自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租的，轉換日為租賃期開始日

　　D.投資性房地產轉為存貨的，轉換日為租賃期屆滿，企業(yè)董事會或類似機構作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期

　　『正確答案』ABCD

　　5.2020年10月1日，甲公司董事會決定將自用辦公樓整體出租給乙公司并作出書面決議，租賃期為3年，月租金為200萬元，每季度初收取租金。2020年10月1日為租賃期開始日，當日的公允價值為30 000萬元。該辦公樓原值為20 000萬元，預計使用年限為40年，已計提固定資產折舊500萬元。2020年年末該辦公樓的公允價值為31 000萬元。甲公司對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。假定按季度確認收入，不考慮相關稅費。下列關于甲公司的處理中，正確的有(　)。

　　A.2020年10月1日確認投資性房地產的入賬價值為30 000萬元

　　B.2020年10月1日投資性房地產的公允價值大于其賬面價值的差額計入損益

　　C.2020年年末調增投資性房地產的賬面價值，并確認公允價值變動損益1 000萬元

　　D.每季度初收到的租金作為預收賬款核算

　　『正確答案』ACD

　　『答案解析』選項B，2020年10月1日投資性房地產的公允價值大于原賬面價值的差額應計入其他綜合收益。

　　三、計算分析題

　　1.甲公司為房地產開發(fā)企業(yè)，2×17年發(fā)生有關房地產投資的資料如下：

　　其他資料：假定甲公司對投資性房地產采用成本模式進行后續(xù)計量，并按照年限平均法計提折舊或攤銷。不考慮商務賓館當年的收入等其他因素。不考慮增值稅。

　　(1)1月1日購入一塊土地，并開始在其上建造一棟用于對外出租的寫字樓，購入當日董事會即作出完工后對外出租的書面決議，但尚未簽訂租賃合同。該項土地購買價款為1 200萬元。為購建寫字樓占用了2×16年借入的一項專門借款，該項借款年利息為800萬元;本期發(fā)生建造成本2 400萬元，除此之外建造過程中發(fā)生非正常損失25萬元。當年末該辦公樓建造完成。

　　要求：(1)根據(jù)資料(1)，判斷外購的土地、自建的辦公樓是否屬于投資性房地產，并說明理由。

　　『正確答案』外購的土地和自建辦公樓應作為投資性房地產核算。理由：購入當日董事會即作出完工后對外出租的書面決議，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應作為投資性房地產處理。

　　(2)2月20日外購一棟寫字樓，購買價款為7 200萬元。該項寫字樓共18層，甲公司將1層至12層對外出租，用作商務辦公樓，當日簽訂了租賃協(xié)議，租賃期開始日為3月1日，按月收取租金;將13層至18層開設一家商務賓館并自行經(jīng)營。假設商務辦公樓整體的公允價值為4 200萬元，商務賓館整體公允價值為3 800萬元，商務辦公樓的月租金平均為每層1.5萬元。該棟寫字樓預計使用壽命為20年，預計凈殘值為0。該棟寫字樓的各個樓層均能單獨計量和出售。

　　要求：(2)根據(jù)資料(2)，判斷商務辦公樓和商務賓館是否作為投資性房地產核算，并說明理由。

　　『正確答案』商務辦公樓應作為投資性房地產核算，商務賓館應作為固定資產核算。理由：部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產產品、提供勞務或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產;用于生產產品、提供勞務或經(jīng)營管理的部分應作為自用房地產核算。

　　要求：(3)根據(jù)資料(1)、資料(2)，計算甲公司上述業(yè)務中所涉及的投資性房地產的入賬價值。

　　『正確答案』資料(1)中投資性房地產的入賬價值=1 200+800+2 400=4 400(萬元)

　　資料(2)中投資性房地產的入賬價值=4 200/(4 200+3 800)×7 200=3 780(萬元)

　　(3)6月30日將租賃期屆滿的一棟辦公樓出售，取得價款4 500萬元存入銀行。此辦公樓系2×14年6月30日開發(fā)完成并對外出租，租期3年，每年租金100萬元。此辦公樓建造成本為2 000萬元，預計使用年限為50年，預計凈殘值為0。至出售時未對此辦公樓計提減值。

　　要求：(4)根據(jù)資料(3)，編制甲公司出售辦公樓的相關會計分錄。

　　『正確答案』甲公司處置辦公樓的分錄為：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　4 500

　　貸：其他業(yè)務收入　　　　　　　　　　　4 500

　　借：其他業(yè)務成本　　　　　　　　　　　1 880

　　投資性房地產累計折舊 (2 000/50×3)120

　　貸：投資性房地產　　　　　　　　　　　2 000

　　要求：(5)根據(jù)以上資料，計算上述業(yè)務對甲公司2×17年損益的影響金額。

　　『正確答案』根據(jù)資料(1)，非正常損失25萬元應計入當期損益。

　　根據(jù)資料(2)，商務辦公樓計提折舊=3 780/20×10/12=157.5(萬元);

　　商務賓館計提折舊=3 800/(4 200+3 800)×7 200/20×10/12=142.5(萬元);

　　商務辦公樓的租金=1.5×12×10=180(萬元)

　　根據(jù)資料(3)，2×17年上半年計提折舊=2 000/50/2=20(萬元)，計入其他業(yè)務成本;

　　上半年應確認租金收入50萬元，計入其他業(yè)務收入;

　　處置時應確認其他業(yè)務收入4 500萬元，確認其他業(yè)務成本1 880萬元。

　　因此，影響2×17年損益的金額=-25-157.5-142.5+180-20+50+4 500-1 880=2 505(萬元)。

　　2.甲公司為增值稅一般納稅人，其存貨適用的增值稅稅率為13%，其不動產租賃業(yè)務及與不動產、土地使用權適用的增值稅稅率為9%。其2×17年至2×20年發(fā)生的與投資性房地產相關的業(yè)務資料如下：

　　(1)2×17年，甲公司決定購入某棟寫字樓用于對外出租。3月15日，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自該寫字樓達到預定可使用狀態(tài)時起將其出租給乙公司，為期5年，每年年末支付當年租金，年租金120萬元(不含稅)。4月5日，甲企業(yè)實際購入該寫字樓，其不含稅價格為1 320萬元。該項寫字樓在購入后隨即進入改造階段，至達到預定可使用狀態(tài)之前發(fā)生的直接人工支出為100萬元，領用原材料成本100萬元，發(fā)生其他支出10萬元(假設均以銀行存款支付)。

　　至年末，該寫字樓達到預定可使用狀態(tài)。甲公司對投資性房地產采用成本模式計量。甲公司對該寫字樓采用年限平均法計提折舊，預計使用年限為30年，預計凈殘值為0。稅法規(guī)定，該寫字樓應采用直線法計提折舊，預計使用年限為30年，預計凈殘值為0。

　　(2)2×19年年末，甲公司對該寫字樓進行減值測試，發(fā)現(xiàn)其類似房產的公允價值下降，其可收回金額為1 400萬元。

　　(3)2×20年1月1日，由于當?shù)胤慨a市場成熟，滿足公允價值模式計量條件，甲公司將其投資性房地產的后續(xù)計量模式變更為公允價值模式。當日的市場價格為1 700萬元。

　　其他資料：甲公司適用的所得稅稅率為25%，按凈利潤的10%計提法定盈余公積。甲公司每年均按期收到租金。如無特殊說明，上述成本、租金均不含增值稅。

　　要求：(1)計算甲公司取得該投資性房地產的初始入賬價值，并編制相關的會計分錄。

　　『正確答案』甲公司購入該投資性房地產的初始入賬價值=1 320+100+100+10=1 530(萬元)。

　　相關的會計分錄為：

　　購入寫字樓時：

　　借：投資性房地產——在建　　　　　　　　　　　　 1 320

　　應交稅費——應交增值稅(進項稅額)(1 320×9%)118.8

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1 438.8

　　發(fā)生后續(xù)支出時：

　　借：投資性房地產——在建　210

　　貸：應付職工薪酬　　　　　100

　　原材料　　　　　　　　100

　　銀行存款　　　　　 　　10

　　完工時：

　　借：投資性房地產　　　　　　　　1 530

　　貸：投資性房地產——在建　　　　1 530

　　(2)根據(jù)上述資料，編制甲公司2×19年計提折舊、收取租金的會計分錄;判斷2×19年年末甲公司是否對該投資性房地產計提減值準備，說明理由;如果需要計提減值準備，編制相關的會計分錄，并說明該投資性房地產減值后的賬面價值及計稅基礎;判斷是否需要對投資性房地產確認遞延所得稅，并編制相關的會計分錄。

　　『正確答案』①2×19年，甲公司應對投資性房地產計提折舊的金額=1 530/30=51(萬元)。

　　相關的會計分錄為：

　　計提折舊：

　　借：其他業(yè)務成本　　　　　　51

　　貸：投資性房地產累計折舊　　51

　　收取租金：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　130.8

　　貸：其他業(yè)務收入　　　　　　　　　　　　　　　　120

　　應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)(120×9%)10.8

　?、谛枰嬏釡p值。理由：至2×19年年末，未考慮減值時，該投資性房地產的賬面價值=1 530-1 530/30×2(2×18年、2×19年共兩年折舊)=1 428(萬元)，大于可收回金額1 400萬元，因此，需要對該投資性房地產計提減值，計提減值準備的金額=1 428-1 400=28(萬元)。相關的會計分錄為：

　　借：資產減值損失　　　　　　28

　　貸：投資性房地產減值準備　　28

　?、塾嬏釡p值準備后，該投資性房地產的賬面價值為1 400萬元，計稅基礎=1 530-1 530/30×2=1 428(萬元)，形成可抵扣暫時性差異28萬元。

　　④需要確認遞延所得稅資產，遞延所得稅資產的金額=28×25%=7(萬元)。

　　相關會計分錄為：

　　借：遞延所得稅資產　7

　　貸：所得稅費用　　7

　　(3)根據(jù)資料(3)，編制甲公司投資性房地產由成本模式變更為公允價值模式的會計分錄。

　　『正確答案』變更日，該投資性房地產的計稅基礎=1 530-1 530/30×2=1 428(萬元);變更后，該投資性房地產的賬面價值=1 700(萬元)，甲公司應確認的遞延所得稅負債=(1 700-1 428)×25%=68(萬元)。變更日的會計分錄為：

　　借：投資性房地產——成本　　　　　　1 530

　　——公允價值變動　　　170

　　投資性房地產累計折舊 　　(51×2)102

　　投資性房地產減值準備　　　　　　　 28

　　貸：投資性房地產　　　　　　　　　　 1 530

　　遞延所得稅資產　　　　　　　　　　　 7

　　遞延所得稅負債　　　　　　　　　　　68

　　盈余公積　　　　　　　　　　　　　　22.5

　　利潤分配——未分配利潤　　　 　　　202.5

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