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　　第四節(jié) 國有建設用地使用權轉讓

　　【本節(jié)考點】

　　1.國有建設用地使用權轉讓的條件和限制

　　2. 國有建設用地使用權轉讓的方式

　　【本節(jié)內容精講】

　　【考點】國有建設用地使用權轉讓的條件和限制★★★

　　(一)國有建設用地使用權轉讓的條件

　　1.以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓

　　應當符合下列條件：

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　　(一)已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

　　(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的 25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。(投資總額不含土地使用權出讓金)

　　轉讓房地產時房屋已經建成的，還應持有房屋所有權證。

　　2.以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓

　　以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。

　　(二)國有建設用地使用權轉讓的限制

　　(1)轉讓合同的終止日期和建設項目完成日期不得超過原出讓合同所規(guī)定的終止日期和建設項目完成日期，不得改變原出讓合同所列的權利、義務和各項用地要求。(日期不能超)

　　(2)建設用地使用權轉讓后，原出讓合同規(guī)定的建設用地使用權受讓人的權利、義務也全部隨之轉移，新的受讓人無條件地享受原出讓合同的全部權利并承擔全部義務。(權利義務一并轉移)

　　(3)建設用地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權的，其使用范圍內的建設用地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。(房、地一并轉讓)

　　(4)建設用地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。(價格合理)

　　(5)建設用地使用權轉讓時，如需要改變原出讓合同的規(guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請，經審核批準，調整土地使用權出讓金，方可進行轉讓。(用途管制)

　　【真題：2013年單選】根據《城市房地產管理法》，以出讓方式取得的商品住宅建設用地使用權，完成開發(fā)投資總額的( )以上，方可進行轉讓。

　　A.10% B.15% C.20% D.25%

　　【答案】D

　　【解析】出讓方式取得國有建設用地使用權轉讓條件。完成開發(fā)投資總額的25%以上，方可進行轉讓。

　　【考點】國有建設用地使用權轉讓的方式★★

　　(1)建設用地使用權出售。

　　(2)建設用地使用權互換：交換雙方當事人必須以金錢以外的實物為標的物，否則就是買賣，而不是交換;必須有一方或雙方以建設用地使用權作為轉移對象。

　　出售和交換兩者均為雙務有償合同，雙方當事人的法律地位也是相當?shù)摹?/p>

　　(3)建設用地使用權贈與：是指贈與人愿意把自己所有的建設用地使用權無償轉移給受贈人，受贈人愿意接受而簽訂贈與合同的行為。

　　在實際中，建設用地使用權還存在土地入股，企業(yè)兼并，聯(lián)建聯(lián)營等經營性建設用地使用權轉移方式;以及建設用地使用權繼承，用地單位合并、分立、更名等非經營性建設用地使用權轉移方式。

　　【例題：單選】關于建設用地使用權贈與的說法，錯誤的是 ( )。

　　A.建設用地使用權贈與是一種無償行為

　　B.建設用地使用權贈與雙方應簽訂贈與合同

　　C.建設用地使用權贈與需要雙方達成共識

　　D.不改變建設用地使用權人

　　【答案】D

　　【解析】建設用地使用權贈與是指贈與人愿意把自己所有的建設用地使用權無償轉移給受贈人，受贈人愿意接受而簽訂贈與合同的行為。

　　【真題：2011年多選】關于建設用地使用權出售和互換的說法正確的有()。

　　A.兩者都是根據市場中的供求狀況決定成交價格的

　　B.市場經濟中兩者的性質是相同的

　　C.從法律性質看，兩者的合同均為雙方有償合同，雙方當事人的法律地位是相當?shù)?/p>

　　D.兩者均可以以金錢為標的物

　　E.兩者均是建設用地使用權出讓的主要形式

　　【答案】ABC

　　【解析】出售和互換建設用地使用權，兩者都是根據市場中的供求狀況決定成交價格的。兩者的性質是相同的。從法律性質看，兩者的合同均為雙方有償合同，雙方當事人的法律地位是相當?shù)?。互換雙方均不可以金錢為標的物。兩者不屬于出讓，屬于轉讓的形式。

　　【真題：2012年單選】國有建設用地使用權轉讓方式不包括( )。

　　A.出售 B.互換 C.贈與 D.出租

　　【答案】D

　　【考點】國有建設用地使用權轉讓的程序★

　　(1)申請。 (2)審批。 (3)簽訂轉讓合同。 (4)公證。 (5)登記。

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