2019中級經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)考試輔導(dǎo)：第三章(5)，更多中級經(jīng)濟(jì)師考試備考資料，請微信搜索或掃碼關(guān)注“職上中級經(jīng)濟(jì)師”

　　第五節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)出租

　　【本節(jié)考點(diǎn)】

　　【考點(diǎn)】國有建設(shè)用地使用權(quán)出租的條件和程序

　　【考點(diǎn)】國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同

　　【考點(diǎn)】國有建設(shè)用地使用權(quán)出租與出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押的區(qū)別

　　【本節(jié)內(nèi)容精講】

　　【考點(diǎn)】國有建設(shè)用地使用權(quán)出租的條件和程序★

　　(一)可以出租的建設(shè)用地使用權(quán)

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　　1.土地使用者通過出讓方式或轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以出租。

　　2.土地使用者依法取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，符合下列條件，并經(jīng)過土地管理部門批準(zhǔn)的，也可以出租：①土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人;②領(lǐng)有國有土地使用證;③具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明;④依法同土地管理部門補(bǔ)簽了出讓合同，補(bǔ)交了出讓金。

　　(二)建設(shè)用地使用權(quán)出租的限制條件

　　(1)建設(shè)用地使用權(quán)出租必須簽訂租賃合同。

　　(2)未按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，建設(shè)用地使用權(quán)不得出租。

　　(3)建設(shè)用地使用權(quán)出租，出租人必須辦理租賃登記。

　　(三)建設(shè)用地使用權(quán)出租的程序

　　(1)申請。 (2)審批。 (3)簽訂合同。 (4)辦理登記。

　　【考點(diǎn)】國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同★

　　主要內(nèi)容：

　　(1)標(biāo)的。建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同的標(biāo)的是建設(shè)用地使用權(quán)。

　　(2)租期。對于通過出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，其租期不得超過出讓合同規(guī)定的年限減去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。建設(shè)用地使用權(quán)年限屆滿，土地租賃合同就自然終止。

　　(3)租金標(biāo)準(zhǔn)及支付期限、方式。

　　(4)土地使用條件。

　　(5)土地用途。

　　(6)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)：

　　出租人的權(quán)利：

　　①有按期收取建設(shè)用地使用權(quán)租金的權(quán)利。

　?、谟斜O(jiān)督承租人按照租賃合同的規(guī)定合理使用土地的權(quán)利。

　?、塾幸婪ㄊ栈爻鲎獾耐恋氐臋?quán)利。

　　出租人的義務(wù)：

　?、俳桓锻恋丶暗厣辖ㄖ铩⑵渌街锛氨Ｕ狭x務(wù)。

　　②修繕義務(wù)。

　?、鄯梁Τチx務(wù)。

　?、芙ㄔO(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。

　　承租人的權(quán)利：

　?、儆邪凑兆赓U合同的規(guī)定，合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權(quán)利。

　?、谟幸蟊Ｕ险?、有效使用租賃標(biāo)的物的權(quán)利。

　　承租人的義務(wù)：

　?、俦９芰x務(wù)。

　?、谥Ц蹲饨鹆x務(wù)。

　?、圩赓U標(biāo)的物返還義務(wù)。

　　(7)出租人交付土地的期限、方式和條件。

　　(8)承租人租賃期滿返回土地的期限、方式和條件。

　　(9)有關(guān)土地使用稅費(fèi)的繳納。

　　(10)解除合同的條件、期限。

　　(11)違約責(zé)任。

　　(12)其他有關(guān)條款。

　　【真題：2010年單選】關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃的說法，錯誤的是( )。

　　A.出租人有依法收回出租的國有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利

　　B.對于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人不承擔(dān)對租賃標(biāo)的物進(jìn)行維護(hù)的義務(wù)

　　C.承租人違反租賃合同，導(dǎo)致租賃標(biāo)的物受損的，應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)牧x務(wù)

　　D.按照租賃合同的規(guī)定，承租人有合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附著物的權(quán)利

　　【答案】B

　　【考點(diǎn)】國有建設(shè)用地使用權(quán)出租與出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押的區(qū)別★

　　(一)出租與出讓的區(qū)別

　　(二)出租與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別

　　(三)出租與抵押的區(qū)別

　　【真題：2011年單選】關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)出租的說法，正確的是( )。

　　A.建設(shè)用地使用權(quán)出租的主體是國家

　　B.建設(shè)用地使用權(quán)出租的主體是建設(shè)用地使用權(quán)人

　　C.建設(shè)用地使用權(quán)出租時，建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)生改變

　　D.建設(shè)用地使用權(quán)出租期間，出租人的建設(shè)用地使用權(quán)消滅

　　【答案】B

　　【真題：2012年多選】關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃的說法，正確的有( )。

　　A.出租人有依法收回出租的國有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利

　　B.對于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人不承擔(dān)對租賃標(biāo)的物的修繕義務(wù)

　　C.由于第三方原因?qū)е鲁凶馊说恼Ｊ褂檬艿椒梁r，出租人不承擔(dān)任何義務(wù)

　　D.承租人違反租賃合同，導(dǎo)致租賃標(biāo)的物受到損失的，應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)牧x務(wù)

　　E.租賃雙方的租賃關(guān)系終止后，承租人應(yīng)及時返還土地及其他地上建筑物、其他附屬品

　　【答案】ADE

　　【解析】妨害除去義務(wù)。當(dāng)承租人的正常使用受到妨害的危險時，不論是由于出租人還是由于第三方的原因所致，出租人均負(fù)有除去或防止義務(wù)。

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