2019中級經(jīng)濟師《房地產(chǎn)經(jīng)濟》章節(jié)講義：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算和竣工決算，更多中級經(jīng)濟師考試備考資料，請微信搜索或掃碼關(guān)注“職上中級經(jīng)濟師”

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算和竣工決算★★★

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算

　　1.竣工結(jié)算的概念

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，在施工單位完成合同約定的全部工作后，對最終工程價款的調(diào)整和確定?？⒐そY(jié)算是表達該項目最終工程造價和結(jié)算工程價款依據(jù)的經(jīng)濟文件。

　　2.竣工結(jié)算的編制依據(jù)

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　　竣工結(jié)算的編制依據(jù)主要是：①國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章制度和相關(guān)的司法解釋。②國務(wù)院建設(shè)行政主管部門以及各省、自治區(qū)、直轄市和有關(guān)部門發(fā)布的工程造價計價標準、計價辦法、有關(guān)規(guī)定及相關(guān)解釋。③施工發(fā)承包合同、專業(yè)分包合同及補充合同，有關(guān)材料、設(shè)備采購合同。④招投標文件，包括招標答疑文件、投標承諾、中標報價書及其組成內(nèi)容。⑤工程竣工圖或施工圖、施工圖會審記錄，經(jīng)批準的施工組織設(shè)計，以及設(shè)計變更、工程洽商和相關(guān)會議紀要。⑥經(jīng)批準的開、竣丁報告或停工、復(fù)工報告。⑦建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范或工程預(yù)算定額、費用定額及價格信息、調(diào)價規(guī)定等。⑧工程預(yù)算書。⑨影響工程造價的相關(guān)資料。

　　3.竣工結(jié)算的編制程序

　　竣工結(jié)算應(yīng)按下列三個階段進行：

　　(1)結(jié)算編制準備階段

　　(2)結(jié)算編制階段

　　(3)結(jié)算編制定稿階段

　　4.竣工結(jié)算的編制方法

　　(1)采用采用總價合同的，在合同價基礎(chǔ)上對設(shè)計變更、工程洽談以及工程索賠等合同約定可以調(diào)整的內(nèi)容進行調(diào)整;

　　(2)采用單價合同的，應(yīng)計算或核對竣工圖或施工圖以內(nèi)的各個分部分項工程量，依據(jù)合同約定的方式確定分部分項工程項目價格，并對設(shè)計變更、工程洽商、施工措施以及工程索賠等內(nèi)容進行調(diào)整;

　　(3)采用成本加酬金合同的，應(yīng)依據(jù)合同約定的方法計算各個分部分項工程以及設(shè)計變更、工程洽談、施工措施等內(nèi)容的工程成本，并計算酬金及有關(guān)稅費。

　　竣工結(jié)算中涉及工程單價調(diào)整時，應(yīng)遵循以下原則：

　?、俸贤幸延羞m用于變更工程、新增工程單價的，按已有的單價結(jié)算：

　?、诤贤杏蓄愃谱兏こ獭⑿略龉こ虇蝺r的，可以參照類似單價作為結(jié)算依據(jù);

　?、酆贤袥]有適用或類似變更工程、新增工程單價的，結(jié)算編制受托人可商洽承包人或發(fā)包人提出適當(dāng)?shù)膬r格，經(jīng)對方確認后作為結(jié)算依據(jù)。

　　5.竣工結(jié)算文件組成

　　竣工結(jié)算文件一般由竣工結(jié)算匯總表、單項工程結(jié)算匯總表、單位工程結(jié)算匯總表和分部分項(措施、其他、零星)工程結(jié)算表及結(jié)算編制說明等組成。

　　竣工結(jié)算編制說明可根據(jù)委托工程的實際情況，以單位工程、單項工程或建設(shè)項目為對象進行編制.包括的內(nèi)容有：工程概況，編制范圍，編制依據(jù)，編制方法，有關(guān)材料、設(shè)備、參數(shù)和費用說明，其他有關(guān)問題的說明。

　　竣工結(jié)算文件提交時.應(yīng)同時提供與竣工結(jié)算相關(guān)的附件，包括所依據(jù)的發(fā)承包合同調(diào)價條款、設(shè)計變更、工程洽商、材料及設(shè)備定價單、調(diào)價后的單價分析表等與竣工結(jié)算相關(guān)的書面證明材料。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工決算

　　1.竣工決算的概念

　　竣工決算是指整個房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程全部完工并經(jīng)驗收以后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實物數(shù)量和貨幣形式對房地產(chǎn)開發(fā)項目從立項到竣工驗收、交付使用全過程中實際支付的全部建設(shè)費用、建設(shè)成果和財務(wù)狀況進行的綜合測算和分析。

　　2.竣工決算與竣工結(jié)算的區(qū)別

　　竣工決算與竣工結(jié)算既有聯(lián)系又有區(qū)別，主要區(qū)別如下：

　　(1)包含的范圍不同。竣工結(jié)算僅包含建筑工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費、室外配套工程費及合同規(guī)定給施工方的其他費用：竣工決算包括從籌建到竣工全過程的全部實際費用。

　　(2)編制人和審查人不同?？⒐そY(jié)算一般由施工單位編制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審查;竣工決算的文件，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)組織人員編寫.上報主管部門審查。

　　(3)目標不同。竣工結(jié)算是施工單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工程價款的憑據(jù)?？⒐Q算是正確核算新增固定資產(chǎn)價值，考核分析投資效果，建立健全經(jīng)濟責(zé)任的依據(jù)，是反映房地產(chǎn)開發(fā)項目實際造價和投資效果的文件。

　　3.竣工決算的內(nèi)容

　　(1)竣工財務(wù)決算說明書。

　　(2)竣工財務(wù)決算報表。

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程竣工圖。

　　(4)工程造價比較分析。批準的概算是考核房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價的依據(jù)。

　　4.竣工決算的編制程序

　　竣工決算的編制程序是：①收集、整理和分析有關(guān)依據(jù)資料;②清理各項財務(wù)、債務(wù)和結(jié)余物資;③填寫竣工決算報表;④編制房地產(chǎn)開發(fā)項目工程竣工決算說明;⑤做好工程造價對比分析;⑥清理、裝訂好竣工圖;⑦上報相關(guān)部門審查。

　　【例題:單選】房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工決算是由()編制的。

　　A.施工單位

　　B.建設(shè)單位

　　C.監(jiān)理單位

　　D.施工單位和監(jiān)理單位共同

　　【答案】B

　　【解析】竣工結(jié)算由施工單位編制，竣工決算由建設(shè)單位編制。

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