題目
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某企業(yè)占用一塊土地，面積為15000平方米，土地使用權(quán)年限為50年，已達到三通一平(通水、通路、通電和土地平整)，由于該地區(qū)土地交易較少，決定采用成本法估價。

相關(guān)資料如下：

(1)土地取得費包括征地補償費和土地管理費在內(nèi)為500元／平方米，其中土地補償費已包括地上附著物補償費、青苗補償費、安置補償費等；

(2)土地開發(fā)費為80元／平方米，土地開發(fā)期2年，開發(fā)費均勻投入；

(3)稅費主要為耕地占用稅，按5元／平方米計征，其他稅費不計；

(4)二年期貸款利息為10％；

(5)利潤率為20％；

(6)土地所有權(quán)的增值收益為土地取得費、土地開發(fā)費、稅費、利息、利潤之和的25％。

要求：估算以下兩種情況的土地單價和總價。

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【簡答】

(1)無限年期土地使用權(quán)價格；

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考點：成本法

（1）第一個問題：無限年期土地使用權(quán)價格　　

第一步：土地取得費：500元/平方米；　　

第二步：土地開發(fā)費為80元/平方米；　　

第三步：稅費為5元/平方米　

第四步：利息=（土地取得費+稅費）×10%×2+土地開發(fā)費×10%×2×1/2　

=（500+5）×10%×2+80×10%×2×1/2=109（元/平方米）　　

第五步：利潤=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費）×20%=（500+80+5）×20%=117（元/平方米）　　　　

第七步：無限年期土地使用權(quán)價格（土地單價）=500+80+5+109+117+202.75=1013.75（元/平方米）　　

土地總價為：1013.75×15000=15206250元

多做幾道

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現(xiàn)欲采用年金資本化法評估某一持續(xù)經(jīng)營企業(yè)的價值，根據(jù)現(xiàn)實材料以及該企業(yè)實際情況預(yù)測，其未來4年的預(yù)期收益額分別為520萬元、580萬元、600萬元和730萬元，又知折現(xiàn)率、資本化率為8％。

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【簡答】

試根據(jù)已知數(shù)據(jù)計算未來4年收益額的折現(xiàn)值并對其進行年金化求出年等值，最終計算出該企業(yè)價值評估值。

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預(yù)計甲企業(yè)未來5年的預(yù)期利潤總額分別為240萬元、245萬元、250萬元、245萬元和240萬元。該企業(yè)長期負(fù)債占投資資本的比重為65%,平均長期負(fù)債成本為7.5%,平均流動負(fù)債成本為6%,在未來5年中平均每年長期負(fù)債利息額為30萬元,平均每年流動負(fù)債利息額為20萬元。評估時市場平均收益率為11%,無風(fēng)險報酬率為4%,企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險與社會平均風(fēng)險的比率為1.2。甲企業(yè)所得稅稅率為25%,生產(chǎn)經(jīng)營比較平穩(wěn)。

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【簡答】

試運用年金資本化法計算甲企業(yè)的投資資本價值。(計算結(jié)果以“萬元為單位,保留兩位小數(shù))

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待估企業(yè)未來5年的預(yù)期利潤總額分別為300萬元、330萬元、320萬元、340萬元、350萬元，第6年起利潤總額固定在350萬元。該企業(yè)前5年的稅率為18％，第6年恢復(fù)為25％。評估人員認(rèn)為該企業(yè)的折現(xiàn)率和資本化率均為10％。

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【簡答】

要求：用分段法計算該企業(yè)的價值。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，小數(shù)點后保留兩位)

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甲企業(yè)擬進行股份制改組。根據(jù)企業(yè)過去的經(jīng)營情況和未來市場形勢，預(yù)測未來5年的收益額分別為130萬元、140萬元、110萬元、120萬元和150萬元。預(yù)計從第6年開始，以后每年的收益額穩(wěn)定在140萬元的水平。評估人員根據(jù)分析，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10％。另外，采用單項資產(chǎn)評估方法，評估出甲企業(yè)有形資產(chǎn)的價值為900萬元，可確定的無形資產(chǎn)價值為200萬元。

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【簡答】

要求：（1）計算甲企業(yè)整體評估值；

（2）確定甲企業(yè)商譽的評估值。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，取整)???????

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