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答：土地的收益可以分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是指在現(xiàn)狀下實(shí)際獲得的收益，實(shí)際收益一般來(lái)說(shuō)不能用于評(píng)估，因?yàn)閭€(gè)別人或個(gè)別企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力等對(duì)實(shí)際收益的影響較大。若以實(shí)際收益為基礎(chǔ)進(jìn)行還原計(jì)算，會(huì)得到不切合實(shí)際的結(jié)果。而客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所礙到的一般正常收益，客觀收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。