題目
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待估土地為已完成“七通一平”的待開(kāi)發(fā)建設(shè)用地。土地面積為5000平方米，規(guī)劃用途為住宅，允許的容積率為3，土地使用權(quán)年限為70年。評(píng)估人員經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，該樓盤(pán)建成后即可出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為15000元/平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5％，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6％，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率為6％，開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為20％。該樓盤(pán)的建設(shè)周期為2年，建設(shè)費(fèi)為5000元／平方米，專業(yè)費(fèi)為建設(shè)費(fèi)的10％，假定地價(jià)一次性投入，建設(shè)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)均勻投入。

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【簡(jiǎn)答】

要求：用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。(計(jì)算結(jié)果保留整數(shù))

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考點(diǎn)：假設(shè)開(kāi)發(fā)法

（1）樓價(jià)=5000×3×15000=225000000元

（2）建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)=5000×3×5000×（1+10%）=82500000元

（3）利息=地價(jià)×6%×2+82500000×6%×1=地價(jià)×0.12+49500000

（4）利潤(rùn)=（地價(jià)+82500000）×20%=地價(jià)×0.2+16500000

（5）銷售費(fèi)用和稅費(fèi)=225000000×(2.5%+6%)=19125000元

（6）地價(jià)=225000000-82500000-（地價(jià)×0.12+4950000）-（地價(jià)×0.2+16500000）-19125000

地價(jià)（總價(jià)）=101925000/1.32=77215909元

單位地價(jià)=77215909/5000=15443元/平方米

樓面單價(jià)=77215909/（5000×3）=5148元/平方米

多做幾道

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現(xiàn)欲采用年金資本化法評(píng)估某一持續(xù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的價(jià)值，根據(jù)現(xiàn)實(shí)材料以及該企業(yè)實(shí)際情況預(yù)測(cè)，其未來(lái)4年的預(yù)期收益額分別為520萬(wàn)元、580萬(wàn)元、600萬(wàn)元和730萬(wàn)元，又知折現(xiàn)率、資本化率為8％。

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【簡(jiǎn)答】

試根據(jù)已知數(shù)據(jù)計(jì)算未來(lái)4年收益額的折現(xiàn)值并對(duì)其進(jìn)行年金化求出年等值，最終計(jì)算出該企業(yè)價(jià)值評(píng)估值。

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預(yù)計(jì)甲企業(yè)未來(lái)5年的預(yù)期利潤(rùn)總額分別為240萬(wàn)元、245萬(wàn)元、250萬(wàn)元、245萬(wàn)元和240萬(wàn)元。該企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債占投資資本的比重為65%,平均長(zhǎng)期負(fù)債成本為7.5%,平均流動(dòng)負(fù)債成本為6%,在未來(lái)5年中平均每年長(zhǎng)期負(fù)債利息額為30萬(wàn)元,平均每年流動(dòng)負(fù)債利息額為20萬(wàn)元。評(píng)估時(shí)市場(chǎng)平均收益率為11%,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%,企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率為1.2。甲企業(yè)所得稅稅率為25%,生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)比較平穩(wěn)。

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【簡(jiǎn)答】

試運(yùn)用年金資本化法計(jì)算甲企業(yè)的投資資本價(jià)值。(計(jì)算結(jié)果以“萬(wàn)元為單位,保留兩位小數(shù))

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待估企業(yè)未來(lái)5年的預(yù)期利潤(rùn)總額分別為300萬(wàn)元、330萬(wàn)元、320萬(wàn)元、340萬(wàn)元、350萬(wàn)元，第6年起利潤(rùn)總額固定在350萬(wàn)元。該企業(yè)前5年的稅率為18％，第6年恢復(fù)為25％。評(píng)估人員認(rèn)為該企業(yè)的折現(xiàn)率和資本化率均為10％。

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【簡(jiǎn)答】

要求：用分段法計(jì)算該企業(yè)的價(jià)值。(計(jì)算結(jié)果以“萬(wàn)元”為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位)

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甲企業(yè)擬進(jìn)行股份制改組。根據(jù)企業(yè)過(guò)去的經(jīng)營(yíng)情況和未來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)，預(yù)測(cè)未來(lái)5年的收益額分別為130萬(wàn)元、140萬(wàn)元、110萬(wàn)元、120萬(wàn)元和150萬(wàn)元。預(yù)計(jì)從第6年開(kāi)始，以后每年的收益額穩(wěn)定在140萬(wàn)元的水平。評(píng)估人員根據(jù)分析，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10％。另外，采用單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估方法，評(píng)估出甲企業(yè)有形資產(chǎn)的價(jià)值為900萬(wàn)元，可確定的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值為200萬(wàn)元。

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【簡(jiǎn)答】

要求：（1）計(jì)算甲企業(yè)整體評(píng)估值；

（2）確定甲企業(yè)商譽(yù)的評(píng)估值。(計(jì)算結(jié)果以“萬(wàn)元”為單位，取整)???????

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