題目
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某房地產公司于2005年1 2月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，面積為5000平方米，并于2007年1 2月在此地塊上建成一座鋼混結構的辦公樓，建筑面積為20000平方米，全部用于出租，每年實收租金約為1 800萬元，該辦公樓的經濟耐用年限為60年，殘值率為0，評估基準日該建筑物重值價格為每平方米3000元。據調查，當地同類型寫字樓租金水平一般為每月每建筑平方米90元，空置率在5％左右，每年需支付的管理費為年租金的2.5％，維修費為重置價的1.5％，稅金為年租金的18％，保險費為重置價的0.2％，土地資本化率為8％，建筑物資本化率為10％。

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【簡答】

要求：試根據上述資料評估該宗地2009年12月的價格(包括總價和單價)。(計算結果以“元”為單位，取整)

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考點：假設開發(fā)法

（1）年總收益=90×12×20000×（1-5%）=20520000元

（2）年總費用=20520000×（2.5%+18%）+3000×20000×（1.5%+0.2%）=5226600元

（3）房地產純收益=20520000-5226600=15293400元

（4）建筑物年折舊費=3000×20000/48=1250000元/年

（5）建筑物現值=3000×20000-1250000×2=57500000元

（6）建筑物純收益=57500000×10%=5750000元

（7）土地純收益=15293400-5750000=9543400元

（8）土地總價=9543400×[1-1/（1+8%）^46]/8%=115832147.1元

（9）土地單價（地面價）=115832147.1/5000=23166.4元/平方米

（10）土地單價（樓面價）=115832147.1/20000=5792元/平方米

多做幾道

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現欲采用年金資本化法評估某一持續(xù)經營企業(yè)的價值，根據現實材料以及該企業(yè)實際情況預測，其未來4年的預期收益額分別為520萬元、580萬元、600萬元和730萬元，又知折現率、資本化率為8％。

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【簡答】

試根據已知數據計算未來4年收益額的折現值并對其進行年金化求出年等值，最終計算出該企業(yè)價值評估值。

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預計甲企業(yè)未來5年的預期利潤總額分別為240萬元、245萬元、250萬元、245萬元和240萬元。該企業(yè)長期負債占投資資本的比重為65%,平均長期負債成本為7.5%,平均流動負債成本為6%,在未來5年中平均每年長期負債利息額為30萬元,平均每年流動負債利息額為20萬元。評估時市場平均收益率為11%,無風險報酬率為4%,企業(yè)所在行業(yè)的平均風險與社會平均風險的比率為1.2。甲企業(yè)所得稅稅率為25%,生產經營比較平穩(wěn)。

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【簡答】

試運用年金資本化法計算甲企業(yè)的投資資本價值。(計算結果以“萬元為單位,保留兩位小數)

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待估企業(yè)未來5年的預期利潤總額分別為300萬元、330萬元、320萬元、340萬元、350萬元，第6年起利潤總額固定在350萬元。該企業(yè)前5年的稅率為18％，第6年恢復為25％。評估人員認為該企業(yè)的折現率和資本化率均為10％。

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【簡答】

要求：用分段法計算該企業(yè)的價值。(計算結果以“萬元”為單位，小數點后保留兩位)

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甲企業(yè)擬進行股份制改組。根據企業(yè)過去的經營情況和未來市場形勢，預測未來5年的收益額分別為130萬元、140萬元、110萬元、120萬元和150萬元。預計從第6年開始，以后每年的收益額穩(wěn)定在140萬元的水平。評估人員根據分析，確定的折現率和資本化率均為10％。另外，采用單項資產評估方法，評估出甲企業(yè)有形資產的價值為900萬元，可確定的無形資產價值為200萬元。

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【簡答】

要求：（1）計算甲企業(yè)整體評估值；

（2）確定甲企業(yè)商譽的評估值。(計算結果以“萬元”為單位，取整)???????

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