題目

北京市興興房地產(chǎn)開發(fā)公司,2015年發(fā)生業(yè)務(wù)如下:(1)1月通過競(jìng)拍取得一宗土地使用權(quán),支付價(jià)款8200萬元,用于開發(fā)寫普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓 。(2)開發(fā)期間發(fā)生開發(fā)成本5000萬元 。(3)發(fā)生管理費(fèi)用1135萬元、銷售費(fèi)用1756萬元、財(cái)務(wù)費(fèi)用500萬元(其中300萬是向銀行貸款產(chǎn)生的利息支出,取得合法憑證且能按項(xiàng)目分?jǐn)偅?。(4)11月,房地產(chǎn)開發(fā)公司將住宅樓全部銷售,取得收入20000萬元 。(5)12月將已經(jīng)使用過的職工宿舍樓轉(zhuǎn)讓給政府作為公租房房源,并簽訂相關(guān)轉(zhuǎn)讓合同,取得收入3600萬元,該職工宿舍樓為2010年自行建造,當(dāng)時(shí)取得土地使用權(quán)支付地價(jià)款100萬元,轉(zhuǎn)讓時(shí)評(píng)估價(jià)格為3000萬元 。(注:當(dāng)?shù)卣?guī)定,契稅稅率3%,不考慮地方教育附加,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用準(zhǔn)予扣除的比例為國家規(guī)定的最高比例 。)要求:根據(jù)上述資料,按下列序號(hào)計(jì)算回答問題,每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù) 。(1)計(jì)算公司轉(zhuǎn)讓職工宿舍樓應(yīng)納土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額 。(2)計(jì)算公司轉(zhuǎn)讓職工宿舍樓應(yīng)納的土地增值稅 。(3)計(jì)算公司轉(zhuǎn)讓住宅樓應(yīng)納土地增值稅時(shí)可扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額 。(4)計(jì)算公司轉(zhuǎn)讓住宅樓繳納土地增值稅時(shí)可扣除的開發(fā)費(fèi)用 。(5)計(jì)算公司轉(zhuǎn)讓住宅樓繳納土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目合計(jì) 。(6)計(jì)算公司轉(zhuǎn)讓住宅樓應(yīng)繳納的土地增值稅 。

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(1)扣除項(xiàng)目=100+3000+3600×5%×(1+7%+3%)+3600×0 .05%=3299 .8(萬元)(2)增值額=3600-3299 .8=300 .2(萬元),增值率=300 .2÷3299 .8×100%=9 .1%<20%公司轉(zhuǎn)讓職工宿舍樓應(yīng)繳納的土地增值稅=0【思路點(diǎn)撥】對(duì)企事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源、且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅 。(3)可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=8200×(1+3%)=8446(萬元)(4)可以扣除的開發(fā)費(fèi)用=300+(8446+5000)×5%=972 .3(萬元)(5)可以扣除的稅金及附加=20000×5%×(1+7%+3%)=1100(萬元)加計(jì)扣除金額=(8446+5000)×20%=2689 .2(萬元)扣除項(xiàng)目金額總計(jì)=8446+5000+972 .3+1100+2689 .2=18207 .5(萬元)(6)增值額=20000-18207 .5=1792 .5(萬元)增值率=1792 .5÷18207 .5×100%=9 .84%<20%公司轉(zhuǎn)讓住宅樓應(yīng)繳納的土地增值稅-0【思路點(diǎn)撥】納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額為超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅 。

多做幾道

1.機(jī)構(gòu)位于甲建制鎮(zhèn)的某公司主要經(jīng)營(yíng)農(nóng)嬋鷗種植、銷售業(yè)務(wù),公司占地3萬平方米,其中農(nóng)產(chǎn)品的種植用地2.5萬平方米,職工宿舍和辦公用地0.5萬平方米;房產(chǎn)原值總計(jì)500萬元。該公司2016年6月30日簽訂房屋租賃合同一份,將位于乙市的2015年購置的價(jià)值100萬元的辦公室從7月1日起出租給他人使用,租期12個(gè)月,含稅月租金5145元,每月收租金1次。(其他相關(guān)資料:①適用城鎮(zhèn)土地使用稅稅率每平方米5元;②公司所在省規(guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的扣除比例為30%;③該公司選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)租賃的增值稅;④解答本題目金額以“元”為單位計(jì)算)要求:根據(jù)上述資料,按照下列序號(hào)計(jì)算回答問題,每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。(4)公司當(dāng)年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。

2.甲企業(yè)位于市區(qū),2017年3月1日轉(zhuǎn)讓一處2014年6月1日購置的位于市區(qū)的倉庫,其購置和轉(zhuǎn)讓情況如下:(1)2014年6月1日購置該倉庫時(shí)取得的發(fā)票土注明的價(jià)款為525萬元,另支付契稅款20萬元并取得契稅完稅憑證。(2)由于某些原因在轉(zhuǎn)讓倉庫時(shí)未能取得評(píng)估價(jià)格。(3)轉(zhuǎn)讓倉庫的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)上記載的含稅銷售金額為840萬元,并按規(guī)定繳納了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金。(其他相關(guān)資料:甲企業(yè)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)算增值稅)要求:根據(jù)上述資料,回答下列問題,需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。(4)如果該企業(yè)轉(zhuǎn)讓倉庫時(shí)既沒有取得評(píng)估價(jià)格,也不能提供購房發(fā)票,稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)如何進(jìn)行處理?

1.機(jī)構(gòu)位于甲建制鎮(zhèn)的某公司主要經(jīng)營(yíng)農(nóng)嬋鷗種植、銷售業(yè)務(wù),公司占地3萬平方米,其中農(nóng)產(chǎn)品的種植用地2.5萬平方米,職工宿舍和辦公用地0.5萬平方米;房產(chǎn)原值總計(jì)500萬元。該公司2016年6月30日簽訂房屋租賃合同一份,將位于乙市的2015年購置的價(jià)值100萬元的辦公室從7月1日起出租給他人使用,租期12個(gè)月,含稅月租金5145元,每月收租金1次。(其他相關(guān)資料:①適用城鎮(zhèn)土地使用稅稅率每平方米5元;②公司所在省規(guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的扣除比例為30%;③該公司選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)租賃的增值稅;④解答本題目金額以“元”為單位計(jì)算)要求:根據(jù)上述資料,按照下列序號(hào)計(jì)算回答問題,每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。(1)公司當(dāng)年租賃房屋應(yīng)繳納的增值稅,并說明申報(bào)繳納方法。

1.機(jī)構(gòu)位于甲建制鎮(zhèn)的某公司主要經(jīng)營(yíng)農(nóng)嬋鷗種植、銷售業(yè)務(wù),公司占地3萬平方米,其中農(nóng)產(chǎn)品的種植用地2.5萬平方米,職工宿舍和辦公用地0.5萬平方米;房產(chǎn)原值總計(jì)500萬元。該公司2016年6月30日簽訂房屋租賃合同一份,將位于乙市的2015年購置的價(jià)值100萬元的辦公室從7月1日起出租給他人使用,租期12個(gè)月,含稅月租金5145元,每月收租金1次。(其他相關(guān)資料:①適用城鎮(zhèn)土地使用稅稅率每平方米5元;②公司所在省規(guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的扣除比例為30%;③該公司選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)租賃的增值稅;④解答本題目金額以“元”為單位計(jì)算)要求:根據(jù)上述資料,按照下列序號(hào)計(jì)算回答問題,每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。(2)公司當(dāng)年租賃房屋應(yīng)繳納的城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加,并說明申報(bào)繳納方法。

2.甲企業(yè)位于市區(qū),2017年3月1日轉(zhuǎn)讓一處2014年6月1日購置的位于市區(qū)的倉庫,其購置和轉(zhuǎn)讓情況如下:(1)2014年6月1日購置該倉庫時(shí)取得的發(fā)票土注明的價(jià)款為525萬元,另支付契稅款20萬元并取得契稅完稅憑證。(2)由于某些原因在轉(zhuǎn)讓倉庫時(shí)未能取得評(píng)估價(jià)格。(3)轉(zhuǎn)讓倉庫的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)上記載的含稅銷售金額為840萬元,并按規(guī)定繳納了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金。(其他相關(guān)資料:甲企業(yè)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)算增值稅)要求:根據(jù)上述資料,回答下列問題,需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。(2)計(jì)算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓倉庫計(jì)征土地增值稅時(shí)允許扣除的金額。

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